Due diligence fundiária: as cinco frentes de verificação
O que uma diligência completa precisa cobrir e por que o investidor experiente não se apoia apenas em certidões.
Muitos compradores tratam a diligência fundiária como uma conferência de certidões. É essa visão que, anos depois, gera os litígios capazes de paralisar uma operação inteira.
Uma diligência bem feita cobre cinco frentes. A primeira é a registral: matrículas, cadeia dominial, gravames e ônus reais. A segunda é a cartorial e pessoal: situação dos proprietários, sucessões em curso e ações pessoais relevantes.
A terceira é ambiental e regulatória: CAR, reserva legal e APP, autuações, embargos e sobreposições com unidades de conservação, terras indígenas e quilombolas. A quarta é possessória: quem ocupa a área, há quanto tempo, com que título e em que termos.
A quinta, e a mais negligenciada, é a socioterritorial: quem são os lindeiros, qual é o histórico da região, se há conflitos ativos ou latentes e se existem litígios coletivos em curso. É nessa etapa que se descobre se o ativo pode ser operado com segurança ou se está regular apenas no papel.
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