Due diligence de tierras: los cinco frentes de verificación
Lo que una due diligence completa debe cubrir y por qué el inversionista experimentado no se apoya solo en certificados.
Muchos compradores tratan la due diligence de tierras como una revisión de certificados. Es esa visión la que, años después, genera los litigios capaces de paralizar una operación entera.
Una due diligence bien hecha cubre cinco frentes. El primero es el registral: matrículas, cadena de dominio, gravámenes y cargas reales. El segundo es el notarial y personal: situación de los propietarios, sucesiones en curso y acciones personales relevantes.
El tercero es ambiental y regulatorio: CAR (Catastro Ambiental Rural), Reserva Legal (la vegetación nativa que cada propiedad debe conservar) y APP (áreas de preservación permanente), infracciones, embargos y superposiciones con unidades de conservación, tierras indígenas y territorios quilombolas. El cuarto es posesorio: quién ocupa el área, desde hace cuánto tiempo, con qué título y en qué términos.
El quinto, y el más descuidado, es el socioterritorial: quiénes son los linderos, cuál es la historia de la región, si hay conflictos activos o latentes y si existen litigios colectivos en curso. Es en esta etapa donde se descubre si el activo puede operarse con seguridad o si está en regla solo en el papel.
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